ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2568” รวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศจากการประกาศขายผ่านเว็บไซต์ และข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินของรัฐและเอกชน บริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐและเอกชน และกรมบังคับคดี ที่ประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง (www.taladnudbaan.com) พบว่า มีจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.6 และร้อยละ 5.6 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และยังเป็นการเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน (QoQ) เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ 4.7 และร้อยละ 26.4 ตามลำดับ สำหรับทรัพย์ที่ประกาศขายในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่เป็นของบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ร้อยละ 36.3 ส่วนประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยว มีสัดส่วนร้อยละ 44.1 ขณะที่ที่อยู่อาศัยเกือบทุกประเภทมีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น ยกเว้นห้องชุดที่มีหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 แต่มีมูลค่าลดลงร้อยละ -15.6 เนื่องจากมีห้องชุดมือสองที่ราคาถูกเข้ามาในตลาด ทำให้ราคาเฉลี่ยลดจาก 6.0 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2567 เหลือเพียงราคาเฉลี่ย 4.3 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2568 ในด้านราคาที่ประกาศขาย พบว่า ร้อยละ 28.6 อยู่ในระดับไม่เกิน 1.00 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยกลุ่มราคาไม่เกิน 7.50 ล้านบาท มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งในจำนวนหน่วยและมูลค่า ตรงกันข้ามกับกลุ่มราคาเกิน 7.50 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งแม้จะมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 54.5 ของมูลค่าตลาดทั้งหมด แต่กลับปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เนื่องจากอุปทานในตลาดมือสองระดับราคานี้ถูกดูดซับออกไปอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ครอบคลุมทุกระดับราคา ช่วยให้ผู้ที่มีกำลังซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น อีกทั้งที่อยู่อาศัยมือสองยังเป็นอีกทางเลือกสำคัญของผู้ซื้อ เพราะสามารถได้ทำเลใกล้เคียงกับโครงการใหม่แต่ในระดับราคาที่ต่ำกว่า ส่งผลให้ความต้องการซื้อและการดูดซับตลาดในกลุ่มนี้สูงขึ้น

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงร้อยละ -8.6 และร้อยละ -11.1 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเป็นการลดลงของที่อยู่อาศัยมือสองทุกประเภท โดยบ้านเดี่ยวยังคงเป็นประเภทที่มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 41.5 อีกทั้งด้านราคายังมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในทุกระดับราคา โดยหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 1.00 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน ร้อยละ 35.1 ของการโอนทั้งหมด สะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ แม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองโดยรวมเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จะอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) พบว่า มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 18.2 และร้อยละ 16.8 ตามลำดับ ปัจจัยสำคัญที่เอื้อต่อการฟื้นตัวของตลาดบ้านมือสอง ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 และการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 3 ครั้งตั้งแต่ต้นปี 2568 ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ร้อยละ 1.50 ปัจจัยเหล่านี้ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อและเอื้อต่อการเข้าถึงสินเชื่อ ส่งผลให้ตลาดปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อนอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ บ้านมือสองยังเป็นทางเลือกสำคัญของผู้ที่มีกำลังซื้อ เพราะสามารถได้ที่อยู่อาศัยในทำเลเดียวกับบ้านใหม่แต่ในราคาที่ถูกกว่า ทำให้ตลาดบ้านมือสองมีบทบาทในการรองรับความต้องการของผู้บริโภคท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และเป็นแรงสำคัญที่ช่วยพยุงการโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมไม่ให้หดตัวรุนแรง พร้อมทั้งมีแนวโน้มสนับสนุนให้การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2568